2025 年底，潘石屹与张欣夫妇突然在社交平台晒出一张纽约秋景合影，照片里两人笑意舒展，浑身透着肉眼可见的 “松弛感”。几乎同一时间，有消息传出，二人通过家族信托斥资 6250 万美元，在纽约拿下 6 宗地块，打算亲自操盘开发豪华公寓， 这是潘氏夫妇首次以开发商身份正式进军美国房地产行业。一边是国内资产的持续清空，一边是海外市场的高调布局，网络瞬间炸开了锅：那个曾说 “我不可能跑掉” 的潘石屹，这次是不是真的彻底 “跑了”？

要聊潘石屹的资本动作，得从他的发家说起。1988 年，这个出身甘肃山村的穷小子，一头扎进地产行业的黄金风口。他靠借来的 500 多万启动资金做起地皮炒作，以 3000 元 / 平的价格入手后，再以数倍溢价转手倒卖，短短半年就赚得千万身家。1995 年，他顺势打造出自己的地产王国 “SOHO”，还把二锅头酒厂改造成 “白领现代城”，彻底在京城地产圈站稳脚跟。

2010 年是 SOHO 中国最意气风发的时刻，银河 SOHO 一年创下 146 亿销售额，摘下全国单体项目销售冠军，公司还喊出 “五年之内超越万科” 的口号。也是这一年，潘石屹开始以网红大 V 身份走向台前，出书、做慈善、采访、拍电影，那些看似 “不务正业” 的举动，背后是公司实力的加持。可谁也没想到，挫折来得如此之快。经历一次商业风波后，潘石屹给 SOHO 中国踩下刹车，2012 年决定将公司从销售转向 “自持物业” 模式，这意味着 SOHO 告别了地产扩张时代。

身边人曾评价潘石屹 “整体还是居安思危，虽然有钱，做事还是比较谨慎，这可能跟他吃过苦有关”。做 “包租公” 的日子里，他不止一次算账，向媒体坦言 “SOHO 中国的租金回报率不到 3%，但银行贷款的资金成本超过了 4%”。或许就是从这时起，潘石屹萌生了退意。2014 年，他正式走上卖资产之路，此后七八年间一路 “卖卖卖”，且再未拿过任何地块。

据不完全统计，2014 年至 2019 年五年间，潘石屹通过出售资产累计套现 293.41 亿元，这些资金大多以分红形式进入自己口袋。他还通过开曼群岛的家族信托架构，把资产转入妻子张欣掌控的 7 家境外公司。2019 年 6 月，他以 50.1 亿元出售北京 SOHO 尚都；2020 年 9 月，以 78.9 亿元转让北京光华路 SOHO2 和上海凌空 SOHO；2021 年，又先后出售上海外滩金融中心部分物业和北京朝阳门 SOHO，算下来累计回笼资金超过 300 亿元。

卖国内资产的同时，潘石屹拿着套现的钱在海外开启 “扫货模式”。他斥资 6 亿美元买下曼哈顿公园 49% 股权，拿下通用汽车大厦 4 成股份；儿子在英国手握多个大型地产项目，每年单租金收入就高达 3 亿美元。2014 年，他还以 1.4 亿英镑收购伦敦市中心 “对讲机大楼” 20 层办公空间，2016 年再以 3.2 亿英镑拿下伦敦 “奶酪刨大楼” 部分股权。

更受争议的是他的捐款动作。潘石屹分别给哈佛、耶鲁等顶尖高校捐赠 1500 万美元，外界质疑这是借 “敲门砖” 获取接触高校科研成果的机会，为子女铺路。可他在国内的捐赠金额，还不到从国内套现总额的 1%。2017 年亚布力企业家论坛上，他曾公开说 “4 年里帮家乡卖掉 1 亿多元‘潘苹果’，返乡时却发现自家祖坟被推平，原地建起工业厂房”，这番话很快遭村民驳斥， 建厂用地是集体土地流转所得，潘家祖坟完好无损，他的说法纯属无稽之谈，还伤害了乡亲们感情。平日里总眯眼笑、一副亲和模样的他，早年还反对直接发钱扶贫，称 “用商业模式回馈家乡更靠谱”，可话音刚落就悄悄转移国内资本，字里行间透着精明与算计。

2021 年，潘石屹的 “离场计划” 迎来关键节点。8 月 6 日，SOHO 中国发布公告，与黑石集团的交易获市场监管总局正式立案审查，这笔近 200 亿元的交易最终告吹。出售不成，SOHO 中国股价一路走低，从 2021 年 6 月高位至今，股价跌去 70%，市值蒸发超过 196 亿港元（约合 182 亿元），仅剩 52 亿港元。2022 年 9 月 7 日，SOHO 中国再发公告，潘石屹辞去董事会主席、提名委员会主席和 ESG 委员会主席职务，张欣辞去 CEO 职务，二人称要 “专注于支持艺术和慈善事业”，但仍保留董事会成员身份。

进入 2023 年，潘石屹的 “退出” 速度加快。他接连卸任天津布莱吉投资管理咨询有限公司、北京野力房地产开发有限公司、北京千禧房地产开发有限公司等多家公司职务，由徐晋接任。据公开资料统计，2023 年以来，潘石屹卸任企业职务达 14 次，涉及 8 家企业。知情人士透露，卸任这些职务一是方便他低调退出，二是不影响其实际控制人地位。但这一年 SOHO 中国的财报并不好看：截止 6 月 30 日，公司现金及现金等价物约 6.27 亿元，银行贷款及其他贷款约 160.46 亿元，总负债约 315.19 亿元，总资产约 689.2 亿元。还因土地增值税滞纳，导致 42.32 亿元银行借款本金可能出现交叉违约，虽然后续与税务机关沟通达成偿付计划，却也得靠处置商业物业来填补窟窿。

潘石屹的海外投资并非一帆风顺。赴美短短几年，他寄予厚望的好莱坞电影投资亏了数亿，曼哈顿的联排别墅也只能亏损 1500 万美元低价抛售。那栋别墅 2013 年入手时颇受关注，当时竞购者还有布拉德・皮特、莱昂纳多・迪卡普里奥和沙特王子，最终以 2600 万美元拿下，2024 年出售时仅卖 2380 万美元，亏了 220 万美元。更麻烦的是 2023 年硅谷银行倒闭事件，潘石屹的名字出现在国内富豪存款名单里，数十亿存款可能打水漂。“老潘有难，八方点赞” 话题被顶上热搜，情急之下他凌晨发文辩解 “我没在硅谷银行开过户”，可社交账号 IP 却频繁在纽约和北京之间切换，明眼人都能看出他在美国的日子并不好过。

即便如此，潘石屹的海外布局并未停下。2025 年 9 月初，他与张欣又有新动作 ， 用 7600 万美元现金收购纽约上东区 6 处房产。这笔交易很 “精准”，原业主是陷入破产的投资公司，因无力偿还贷款急着甩卖，潘氏夫妇以接近市场估值 1.3 亿美元对折的价格拿下，相当于低于市场价近 40% 抄底核心区域优质房产。更值得注意的是，这笔交易并非个人决策，而是由他们旗下管理规模超过 50 亿美元（折合人民币约 356 亿元）的家族办公室操盘。2024 年，这家家族办公室还调整过资产配置，减持约 12 亿美元中国内地商业地产相关资产，同时增持 8 亿美元美国医疗健康类股票和 5 亿美元欧洲新能源基金。

《人民日报》曾点评：“一家企业如果尽享时代红利，却不愿承担相应的社会责任，哪怕规模再大，也不是我们所需要的。” 如今的潘石屹，一边是国内资产基本清空，一边是海外持续投钱，即便他再刻意表现 “没跑”，大众也难掩对这种 “只把家乡当跳板” 商人的不满。褪去资本光环后，他的 “美国梦” 真能如照片里那般轻松吗？

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